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楼市政策持续接力后价格会否持续走高?
  

  “十一”黄金周前,央行和银监会发布通知,非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知,提出全面推行公积金异地贷款业务,并将于10月8日起执行。此时,恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年,以及今年“330”楼市政策出台半年。
  在楼市政策持续接力的情况下,房地产市场回暖明显,分化加剧。“新华视点”记者十一期间在多个城市房地产市场采访发现,三四线城市楼市仍然“惨淡经营”;一线楼市成交量趋缓,价格上涨明显,部分房企开始捂盘惜售,有楼盘 “待价而沽”。

  一线楼市房企底气十足 “捂盘惜售” 三四线楼市“惨淡经营”
  “由于房源紧张,国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。
  在北京,开发商对提升楼盘“热度”底气十足,部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块,“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目,新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解,该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。
  在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上,人气异常火爆。开幕不到两个小时,观展人数就已破千。由于成交持续火爆,“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示,楼盘没有任何折扣,甚至大部分楼盘连定价都没有。
  浙江一家大型房企表示,“9月份以来我们的房源十分紧俏,大家对新推项目的售价很有信心,所以不会让利。”金地集团的销售人员说,“最近房价波动较大,楼盘虽说马上就推,但具体价格还是要开盘前才能定。”
  二手房市场上,房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反,4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现,在北京、上海住宅较为密集区域,每条街几乎都会增加2-3家门店。链家地产在上海仅半年时间,门店就从200余家迅速扩张至800余家。
  与房企在一线城市的底气十足相比,三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现,芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销,如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“5000我元抵2万元”活动。尽管如此,多数售楼中心 “惨淡经营”。 位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”等楼盘售楼中心均门可罗雀。芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几,有的店面甚至仅剩招牌、等待转让。

  一线城市热度不减 量跌价升
  虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减,但与此前预期相比,表现出量跌价升的趋势。
  某研究机构的统计显示,今年9月份,上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%;而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据,“十一”前六天,北京新建商品住宅网签套数仅为353套,较去年同期下降了四分之一。
  与此同时,一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,今年9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。
  在量跌价升的背后,一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。
  专家认为,一方面,新盘特别是中低价位刚需盘供应减少,进一步刺激了一线楼市的涨价预期。据网易房产数据中心的统计,今年年中以来,北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域,新建住宅的平均单价都已经突破3万元。
  记者在北京、上海多个项目看到,目前即使新盘入市,高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬,北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。
  另一方面,住宅类土地供应稀缺,房企在一线城市不惜高价拿地,土地价格飙升,带动新建住宅价格继续抬头,并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来,一线城市频出区域地王,八九月间,北京、上海、福州、苏州、成都等城市,均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。
  业内人士认为,为追求更高利润,势必会出现一些高端项目,同时拉动周边价格的上涨,但是这种状态能否延续下去有待市场检验。

  不少城市去库存压力有待释放
  中国房地产行业协会原副会长朱中一认为,“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求,促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后,住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。
  虽然同享优惠政策,但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为,在新政策下发后压力释放有限。
  专家认为,在当前房地产市场总体弱复苏的局面下,城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。
  ———贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看,“930”和“330”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍,“目前房地产信贷资源高度集中,全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30%左右。”
  ———购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为,目前大量三线城市人口处于流出状态,一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业,可以吸引大量外来人口,从而形成持续强劲的住房需求;二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化;三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡,排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”
  ———开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为,为规避三四线城市库存过剩的风险,众多房企聚集一二线城市拿地,房地产投资资金快速转向一二线城市市场。
  专家认为,不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日,央行再度发文调整非限购城市的首付款比例,以及推行公积金异地贷款,也意在降低非限购城市的去库存压力。
  中国人民大学研究称,从长期来看,三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向,针对不同区域采取不同的治理:一线城市适度控制,防止价格过度上涨,同时给予三四线城市住房消费政策扶持。
  (新华社北京10月7日电)

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